Категории

Капитальный ремонт жилого помещения

Что входит в понятие капитального ремонта жилого помещения — Юридическая консультация

В соответствии с ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ наймодателем по договору социального найма жилого помещения является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо.

Статьей 681 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта жилого помещения также установлена п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.08.2003 N 170, предусматривают проведение технического обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения, где предусмотрена обязанность нанимателя производить текущий ремонт, приводится перечень таких работ. Ремонтные работы, не относящиеся к текущему ремонту, обязанность по выполнению которых возложена на нанимателя, должны выполняться наймодателем.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов. а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Одновременно законодателем сделана оговорка, согласно которой данные работы могут выполняться за счет наймодателя, если они обусловлены неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связаны с производством капитального ремонта дома.

Четкого закрытого перечня работ, подлежащих выполнению наймодателем, нет. И в первую очередь вопрос об определении объема работ должен быть регламентирован договором социального найма.

Если говорить о правовом регулировании данного вопроса, то стоит сказать о ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, толкование которой позволяет сделать вывод о наличии обязанности проведения капремонта в целом и замены устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, в частности.

Правила и норма технической эксплуатации жилищного фонда позволяют требовать от наймодателя замены электрической проводки, внутриквартирной разводки систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления.

pravo.rg.ru

Определение и порядок проведения капитального ремонта жилого помещения согласно Жилищному кодексу РФ

Капитальный ремонт дома и другого жилого помещения – это вопрос благоустройства жизнедеятельности. Нововведение, которое было добавлено в Жилищный кодекс РФ, гласит, что владельцы квадратных метров в многоэтажных домах обязуются делать денежные вложения в ремонт. Учитывая такие изменения, возникли вопросы, которые требуют ответов о том, что означает капремонт, какие виды деятельности проводятся. Нюансы расписаны в действующем законодательстве, поэтому следует изучить правомерность действий и поправок.

Ремонт многоквартирных домов, предусмотренный правовыми нормами, выполняется специальными организациями, что закреплены за недвижимостью.

Особенности процедуры капремонта

Капитальный, масштабный ремонт определяется каждым субъектом недвижимости самостоятельно, но сборы проходят регулярно. На государственном сайте жилищно-коммунальных услуг размещена вся информация, непосредственно каждого региона страны. В открытом доступе также имеется информация о правах и возможностях каждого владельца, их обязательствах.

Законодательством предусмотрено два пункта, когда человек отстраняется от денежных обязательств:

когда недвижимость в аварийном состоянии и подлежит сносу;
земля под недвижимостью муниципального значения.

Если земля регионального значения, то владельцы квартир освобождаются от денежных взносов, а также им возвращают сданные суммы. О владельцах квартир с малым доходом государство также позаботилось. Собственники с субсидией могут её увеличить, чтобы средств хватило и на взносы за капитальный ремонт. Законодательством предусмотрено, что граждане с минимальным доходом не будут чувствовать расходы.

Если возникла такая ситуация, что хозяин купил жильё с задолженностью за коммунальные услуги или долги за оплату капремонта, то владелец вместе с недвижимостью приобрёл и долги.

Капитальный ремонт жилого помещения бывает разного масштаба, что зависит от состояния недвижимости и потребности жильцов.

Положения, касающиеся ремонта

Какие работы входят в капитальный ремонт, решают жители.

Следует также владеть информацией, что считается изменениями, перечень работ выделяют такими пунктами:

Утепление стен, фасадов, цоколя, ремонт и утепление частей дома.
Реставрация пожарных лестниц, водостока, а также утепление оконных проёмов и шумоизоляция.
Работы по реставрации фундамента, подвалов.
Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома.
Подвалы, кровли, а также облагораживание дверей и площадок на этажах.

Что не входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, выделяют такими пунктами:

отопление дома;
водопровод, водоотводы;
электрическое оборудование;
внутренние работы;
газовые трубы, мусоропроводы.

В некоторых жилых помещениях внимание уделяют лифтам, и этот пункт в обязательном порядке рассматривается жилищной комиссией. Из определений заметно о ремонте, что он состоит из разных видов работ, они касаются непосредственно улучшения качества жизни на определённом объекте. Важно также контролировать расход средств, ведь ежемесячные взносы должны погасить все необходимые манипуляции, касающиеся благоустройства дома. В регионах существует контролирующий департамент, который решает основные моменты, что касаются капремонта.

Перечень работ по капитальному ремонту многоэтажного жилья – это услуги, что касаются непосредственно качества жизни.

Обозначение понятия

Обозначение капремонта расписано в Жилищном кодексе Российской Федерации, выделяют следующие обозначения, что масштабный ремонт — это восстановление недвижимости. Порядок проведения капитального ремонта обозначается для каждого жилья владельцами квартир, поэтому узнать, куда уходят деньги, просто, нужно обратиться к главе комиссии.

Капитальный ремонт включает в себя устранение каких-либо неисправностей имущества многоэтажного дома. Проводят также замену сломанных материалов, конструкций. Конечно же, нюансы и особенности работ зависят от материального состояния, с учётом возможностей можно усовершенствовать инфраструктуру дома и территории.

Капитальный ремонт здания зависит от выполняемых работ, поэтому выделяют следующие виды деятельности:

Масштабные, комплексные работы проводятся в случае серьёзных изменений для восстановления повреждений или замены неисправностей. После выполненной работы проверяется конечный результат, который, в свою очередь, соответствует всем нормативам, а также быть безопасным для жизнедеятельности.
Ремонтные манипуляции по замене определённых конструкций недвижимости, отдельные элементы коммуникаций. Такой ремонт называют ещё выборочным, его проводят, когда капремонт не может состояться, но нужна замена, восстановление сломанного объекта.

Все работы осуществляются по надобности, выбранный аспект решается только комиссией, самими жильцами, которые сдают денежные средства на ремонтные работы. Проведение капитального ремонта должно совершаться как сотрудниками, что предоставляют жилищно-коммунальные услуги, так и самими собственниками.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счёт собственников квартир, при этом виды работ выбирают непосредственно жильцы.

Виды ремонтных работ

Разделяют как плановый капитальный ремонт, так и внеплановый или аварийный. Второй вид проводится, если экстренная ситуация, когда нужно реагировать быстро и устранять все последствия непредвиденного случая. Когда дело касается капитального ремонта в аварийном доме, то для этого понадобится специальное разрешение. Вся деятельность может проводиться при угрозе жильцам, если такова возникла до предполагаемого сноса.

Капитальный ремонт и текущие ремонтные работы помещений отличаются, поэтому не стоит их путать, ведь от обозначения зависят права, обязательства всех сторон проводимого процесса.

Выделяют такие виды ремонта:

внеплановый;
аварийный;
текущий;
капитальный.

В документации виды ремонта имеют различных ответственных лиц. Ведь текущий ремонт — это обязанность того человека, который арендует помещение, а капитальный — того, кто сдаёт. Такое разделение чётко обозначает обязательства, а также ответственных людей за это. Стоит помнить, что оплачивается каждый вид ремонтных работ из отдельных источников. Каждый из видов имеет свои особенности, разные объёмы работы.

Текущий ремонт проводится систематично, его цель — предупреждение более серьёзных поломок и разрушений. Все основные тонкости прописаны в нормативах жилищно-коммунального хозяйства.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме заменяет текущий ремонт, который проводится в записанный период. Если жильцы отказываются от какого-либо вида ремонта, то для этого есть весомая причина.

Текущий ремонт проводится запланировано с предупредительными целями, не нуждается в прерывании привычного режима жизнедеятельности. Цена невысокая, но такой подход позволит поддерживать работоспособность здания. Конечно же, точного разделения между видами ремонтов нет, ведь вся деятельность касается тех же конструкций и сооружений.

С помощью периодически проводимого ремонта продлевают срок эксплуатации элемента, капремонт заменяет поломки, но за определённую плату.

Стоить помнить, что капремонт оплачивается со счетов недвижимости, в свою очередь, текущий ремонт — жилищно-коммунальными организациями. Важно разделять понятие реконструкции и капитального ремонта недвижимости, ведь два данных понятия имеют различную направленность деятельности.

То, что является капремонтом, определяется комиссией или самими жильцами, периодичность и объёмы работ назначаются инспекторами.

Размеры взносов

Для ремонта жилья делаются взносы, что устанавливается самими жильцам от надобности и масштабов изменений, других нюансов. Законодательством предусмотрено, что все жильцы и владельцы квартир обязаны финансировать ремонт общего имущества.

Все взносы хранятся в специальных фондах и воспроизводятся такими путями:

Каждый конкретный дом имеет счёт в банке, на котором хранятся деньги. Расходы фиксируются и контролируются со стороны специально созданной комиссии, но при этом каждый жилец имеет полное право просмотреть все расходы и накладные.
Коллективные счета как способ сбора взноса практикуется в отдельных муниципальных районах. Сбор денег контролируется главой комиссии, который организовывает мероприятия по ремонту.

Проведение капитального ремонта зависит от сбора средств. В каждом регионе и муниципальном районе установлен минимум, который утверждён законодательством и является обязательным. Сумма к оплате рассчитывается с учётом тарифов на коммунальные услуги, наличия другой недвижимости. Поэтому взносы на капитальный ремонт для каждого гражданина индивидуальны.

На размер суммы взноса также влияют такие факторы:

местоположение муниципального района;
площадь новостройки, жилья;
сроки эксплуатации;
стоимость;
срок работоспособности элементов, конструкций жилого дома.

Важная информация в Жилищном кодексе РФ: деятельность, что не входят в предусмотренный минимум, проводится за дополнительные денежные вклады.

Капитальный ремонт в новостройках проводится застройщиком, это обязательное условие при покупке жилья. Определение деятельности, а также виды работ обозначены в договоре о купле-продаже.

О капитальном ремонте многоквартирных домов можно узнать в онлайн-режиме на сайте Жилищного фонда. Узнать, входит ли ремонт в коммунальные услуги, можно у комиссии, которая отвечает непосредственно за данный дом.

Разновидность деятельности, что оплачивается из взносов

Статья из ЖК РФ указывает на всю деятельность, которая направлена на реконструкцию здания, такое законодательство принято на государственном уровне. Для новостройки действуют другие правила, что только застройщик контролирует капремонт помещений и все нюансы, что касаются изменений продажи недвижимости. Можно ли отказаться от капремонта решает специально созданная комиссия, которая при отказе одного собственника учитывает интересы жильцов многоквартирного дома.

Ремонт включает следующие пункты:

Ремонт кровли, работы, которые улучшают устойчивость и продлевают работоспособность крыши.
Лифт — срок работоспособности до 25 лет, на этот показатель влияет интенсивность эксплуатации, его технические характеристики.
Работы внутри дома.
Подвалы, фундамент ремонтируются по мере необходимости.
Фасадная часть дома ремонтируется со средств жильцов.

Включён ли капитальный ремонт в ежемесячные платежи, это зависит от регионального ведомства, а также от жилищной комиссии. Региональное ведомство помимо включённых услуг расширяет список и добавляет дополнительные ремонтные работы, что касаются улучшения благоустройства жилого дома. Что в него входит можно узнать на сайте организации. Хозяева недвижимости обязуются следить за общим имуществом и приводить в порядок прилагаемую территорию, при этом отказаться от капитального ремонта можно только по решению комиссии.

Капитальный ремонт — это изменения, которые предусмотрены правовыми нормами и контролируются правовыми органами. В случае если жильцы отказались от ремонта, требуется указать причину, чтобы комиссия дала необходимое разрешение. Войти в управленческое сообщество можно с помощью голосов жильцов дома.

Перечень работ и услуг по капитальному ремонту многоквартирного дома постоянно усовершенствуется и обновляется новыми полезными предложениями.

potrebitely.com

Капитальный ремонт муниципальной квартиры

В Жилищном кодексе довольно понятно описаны основные права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя. Однако, как показала практика, многие граждане, проживающие в квартирах муниципального типа, плохо разбираются в своих правах и обязанностях. Это обычно и приводит к спорным ситуациям между собственниками муниципальных квартир и их нанимателями, особенно когда встает вопрос ремонта.

Если раньше распоряжаться государственным жильем можно было достаточно свободно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя – собственника жилых помещений. Можно ли устроить перепланировку муниципальной квартиры? За чей счет проводятся ремонтные работы? Стоит ли воспринимать в этом плане квартиру «как свою»?

В первую очередь заметим, что главной обязанностью нанимателя (тут он от собственника мало чем отличается) является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. Зато он не оплачивает налог на недвижимое имущество.

Также наниматель должен использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. К этому как раз и относится текущий ремонт, за который всецело отвечает проживающий в комнате или квартире. Под таким ремонтом подразумевается побелка, окраска и оклейка стен, окраска пола, потолка, дверей и подоконников, а также оконных переплетов с внутренней стороны и радиаторов.

Наниматель должен самостоятельно заменять оконные и дверные приборы в случае их непригодности, ремонтировать электропроводку и другие инженерные сети. Разумеется, с помощью специалистов. Перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования от наймодателя производить запрещено. Однако не стоит путать текущий ремонт комнаты/квартиры с общедомовым имуществом. Во втором случае оплачивать его надлежит собственнику, то есть, государству.

Капитальный ремонт муниципальной квартиры также обязано осуществить государство. Квартиросъемщик может потребовать от муниципалитета проведения капитального ремонта квартиры, и тот обязан его выполнить. Если нанимателю откажут в проведении капитального ремонта жилищ, следует провести экспертизу технического состояния жилого помещения у независимых специалистов, и в судебном порядке потребовать проведения капитального ремонта. Если же нанимателю пришлось самостоятельно провести капитальный ремонт своего жилья, он имеет право взыскать возмещение расходов. И, наконец, взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором находится ваше муниципальное жилье, вы также оплачивать не обязаны. С квитанциями должен разобраться муниципалитет.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий к Ст. 676 ГК РФ

1. Формулируя обязанности наймодателя, комментируемая статья, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, сдающиеся по договору найма, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относятся: во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, положение о том, что если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

2. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.

3. К обязанностям наймодателя жилого помещения относится и осуществление капитального ремонта, при этом в договоре коммерческого найма стороны могут договориться о проведении такого ремонта нанимателем (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней). Переоборудование дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

4. Полагаем, что ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, относящаяся к договору социального найма, по аналогии может быть использована и применительно к коммерческому найму. На основании указанной нормы при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Вопрос в свете законодательства: если квартира не приватизирована, нужно ли платить за капремонт? Кто оплачивает ремонт муниципальных квартир?

Закон о платах за капремонт принят недавно и не сказать, чтобы он обрадовал хозяев квартир.

Одни без удовольствия, но подчинились, другие решили вести заведомо обреченную борьбу.

А как быть тем, кто не является собственниками жилища? Должны ли платить за капитальный ремонт жители муниципальных квартир? Или им можно жить спокойно и не думать ни о чем?

Вопрос в свете законодательства

Совсем не думать ни о чем не получится — на бесплатной основе ни одно помещение не предоставят. Так что как минимум, придется платить за квартиру и держать в порядке общедомовое имущество (ст. 678 ГК РФ).

Статья 678 ГК РФ

Обязанности нанимателя жилого помещения

- Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

- Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

- Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Надо ли платить за капитальный ремонт если квартира не приватизирована?

Согласно действующему закону, кто собственник жилища, тот за него и платит (ст. 158; 169 ЖК РФ).

А должны ли квартиранты платить за капитальный ремонт?

Если квартира не является собственностью человека, то есть — он либо ее снимает, либо проживает по договору социального найма, плата за капитальный ремонт муниципальной квартиры ложится либо на муниципалитет, либо на арендодателя. Если такие квитанции приходят по адресу, где проживают по коммерческому найму, их нужно передавать хозяину помещения.

Причем, согласно действующим нормам, взносы нужно платить за все — и обитаемые, и нежилые помещения здания, включенного в программу капремонта.

Если квартира муниципальная, то кто платит за капремонт?

Так кто же оплачивает капитальный ремонт в муниципальной квартире? Тот, кто и является ее собственником — муниципалитет. Должен ли наниматель жилья платить за капитальный ремонт? Его это не касается (ст. 154 ЖК). В тот взнос, что требуется с обитателей государственных «квадратов», входит оплата:

- за наем; - содержания и ремонта дома (речь идет о текущем ремонте);

- ЖКХ (газ, водоотведение, горячая и холодная вода, вывоз мусора. Важно: вопреки устоявшемуся мнению некоторых не слишком грамотных граждан, в категорию жилищно-коммунальных услуг не входит капремонт! Это отдельный пункт, который может быть применим исключительно к хозяевам помещений. Правда, проблема в том, что на практике разница между текущим и капитальным ремонтом может оказаться чисто условной).

www.webohrannik.ru

2.1. Капитальный и текущий ремонт государственного и муниципального жилищного фонда

Изношенность муниципального жилого фонда на всей территории России достигает 70-80 процентов. Это означает, что жилье находится в плохом состоянии и нуждается в ремонте. Дома не ремонтировались в среднем 10 – 40 лет.

После того как новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) обязал собственников жилья нести все расходы по его содержанию вплоть до проведения капремонта, жильцы старых и новых домов оказались в явно неравном положении. Для того чтобы привести старый жилой фонд в норму, требуется астрономические суммы. Семьи с небольшими доходами, живущие в обветшавших домах, не в состоянии заплатить эти деньги из собственного кармана, а значит дальнейшее ухудшение состояния жилья неизбежно.

Несмотря на это все хотят жить в чистом подъезде, выходить в ухоженный двор. В каком бы доме мы не проживали, в новостройке или нет, каждый дом периодически нуждается в ремонте, причем не только в косметическом, но и капитальном. Без этого проживание в доме со временем становится некомфортным, а то и попросту опасным.

Все проблемы и вопросы, касающиеся нашего жилья, будь то квартира, комната или дом, являются вопросами жизненно важными и требующими обязательного решения. Кому их решать? Если мы сами эти вопросы не захотим решать, то они или вообще останутся нерешенными или их решат другие. И при этом не факт, что наши интересы будут учтены. Поэтому, если мы хотим защитить наши интересы в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), необходимо:

• уверенно ориентироваться этой сфере;

• знать наши права и обязанности и уметь их применять.

Прежде чем вести разговор о наших правах и обязанностях в сфере ЖКХ, а именно непосредственно касающихся проведения ремонта в наших домах, необходимо разобраться в основных понятиях относящихся к категории потребители жилищных и коммунальных услуг.

Самое главное нужно определиться в каком именно доме Вы проживаете и к какому жилищному фонду он относится?

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст.19 ЖК РФ)

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется следующим образом:

1) частный жилищный фонд– совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд– совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд– совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Основное понятие категории «потребители жилищных и коммунальных услуг» – «собственник жилого помещения».

К собственникам жилых помещений относятся:

1) граждане, купившие, приватизировавшие или получившие в дар или наследство жилое помещение;

2) муниципальные и государственные органы власти или ведомства, которые владеют на праве собственности жилищным фондом, состоящим из оставшихся неприватизированными или приобретенных ими, тем или иным способом, жилых помещений.

Собственники, которые предоставляют свои жилые помещения в пользование и владение, являются наймодателями (например, муниципальный орган власти в лице администрации), а те из нас (например, владельцы, но не собственники, квартир), кто пользуется этими жилыми помещениями, являются нанимателями жилых помещений.

В зависимости от формы собственности структура прав и обязанностей жильцов дома различна для граждан, являющихся собственниками жилого помещения и нанимателями жилого помещения, государственного или муниципального жилищного фонда.

Начнем мы наш разговор с особенностей прав и обязанностей жильцов связанных с ремонтом, проживающих в государственном и муниципальном жилом фонде.

Наниматели жилого помещения. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Какие же права и обязанности несет наниматель и наймодатель государственного и муниципального жилищного фонда?

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать:

• уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме,

• возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме,

• возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме(квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать иные требования;

• немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

• проводить текущий ремонт жилого помещения;

• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает:

• плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

• содержанию общего имущества многоквартирного дома;

• текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Наниматель жилого помещения вправе рассчитывать на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальные услуги, если его расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанных исходя из установленного размера нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и нормативов потребления коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Признание нанимателей жилых помещений по договору социального найма в установленном ЖК РФ порядке малоимущими является безусловным основанием для освобождения таких граждан от платы за наем в государственном или муниципальном жилищном фонде. Вместе с тем за указанной категорией граждан сохраняется обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги.

Текущий ремонт. Мы видим, что проведение текущего ремонта – это одна из обязанностей нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

К текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение перечисленных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с капитальным ремонтом дома, то они производятся за счет наймодателя.

Кроме того, за счет наймодателя производится также текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта (например, когда в связи с ремонтом крыши дома у нанимателя в квартире повреждены обои).

Капитальный ремонт. Наниматель жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного не оплачивает капитальный ремонт жилого помещения. По закону, ремонт должен делать собственник жилого помещения, т. е. наймодатель. Кроме того, проведение капитального ремонта существенно повышает стоимость самого объекта права собственности и означает приращение имущества собственника.

К капитальному ремонту относятся следующие виды работ:

• замена вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов;

• перекладка печей (в домах, где нет центрального отопления);

• ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру.

Говоря о капитальном ремонте проводимым наймодателем, стоит упомянуть, что здесь есть два вида таких работ. Во-первых, это капитальный ремонт, не требующий отселения людей, во вторых, это капитальный ремонт, требующий отселения людей.

В зависимости от плана работ должен решаться вопрос: в каком случае жильцы дома при капитальном ремонте должны быть выселены, а в каком капитальный ремонт может быть проведен без отселения.

Рассмотрим оба варианта подробнее.

1Капитальный ремонт жилых домов без отселения жильцов. При проведении капитального ремонта все работы обычно выполняют по стандартному перечню. Этот перечень, как правило, уточняется после обследования здания специальной комиссией ДЕЗа. Постоянное присутствие строителей вам придется терпеть от шести месяцев до года. При этом шуметь рабочие могут только в будни, не раньше девяти утра и не позже семи вечера. Весь мусор за собой они обязаны убирать. В праздники и выходные должны отдыхать и жильцы, и рабочие.

Без отселения людей проводятся следующие виды работ.

Фасад: восстановление облицовки или штукатурки фасадов, герметизация межпанельных стыков, утепление ограждающих конструкций, в том числе замена оконных и балконных заполнений, ремонт балконов и лоджий с их остеклением, устройство козырьков над балконами и лоджиями верхних этажей, обустройство входов в подъезды, окраска фасадов, установка и укрепление флагодержателей, домовых знаков и уличных указателей.

Крыша: ремонт и частичная замена отдельных элементов (стропильной системы, ферм, плит), защита деревянных конструкций от воды и пожаров, восстановление температурно-влажностного режима на чердаке, замена кровельного покрытия, замена элементов наружного или внутреннего водостока.

Инженерные системы и оборудование: ремонт или замена (полная или частичная) внутридомовых систем тепло-, водо-, электро-, газоснабжения, канализации, вентиляции, дымоудаления и противопожарной автоматики, установка приборов учета, отделочные работы (до 15%), ремонт, замена и модернизация лифтов и мусоропроводов. Диагностика, монтаж и ремонт систем видеонаблюдения, домофонов, кодовых замков; восстановление сигналов закрытия чердаков и подвалов, линий связи и других слаботочных устройств и сетей.

Внутридомовые места общего пользования, служебные и технические помещения: косметический ремонт, восстановление освещения, ремонт всех видов полов, герметизация мест пересечения инженерных коммуникаций с фундаментами зданий, устранение подтопления, обустройство входов и приямков в подвал; оборудование помещений для консьержек.

Благоустройство двора и прилегающей территории: устройство тротуаров, газонов, скамеек, заграждений, по возможности – игровых площадок; высадка деревьев.

2.Капитальный ремонт с отселением жильцов. На период проведения ремонтаграждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма.

Следует учесть, что отселение граждан может быть:

1. временным (только на время проведения ремонтных работ).

2. без обратного заселения в ремонтируемый дом.

В первом случае отселение происходит только на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома. В данном варианте наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Жилое помещение маневренного фонда предназначено только для временного проживания граждан в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.

В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. Так же на собственнике лежит обязанность заранее предупредить жильцов о предстоящем ремонте, предоставить договор найма или социального найма жилого помещения.

После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

При временном отселение с нанимателем должен быть заключен договор, где обязательно должен быть указан срок, на который выселяются наниматели, метраж постоянного жилого помещения после ремонта и временного жилого помещения, обязательства сторон.

Решения о выселении должны принимать компетентные органы государственной власти или местного самоуправления.

Во втором случае взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Если вас отселяют из муниципальной квартиры без возврата в нее, то должны предоставить вам жилье по социальной норме в пределах административных границ города. Если квартира у вас в собственности, то вы имеете право требовать равноценную квартиру. Докупить лишние метры вы можете, если у переселяющего органа имеется возможность их продать по рыночной цене. Это не относится к собственникам, которым предоставлено жилье в районах массовой застройки). Если вы не хотите иметь площадь большего размера, вы вправе не покупать ее.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

Чтобы нанимателю удостовериться, что жилое помещение сохранится, не увеличится (за счет соседней квартиры) и не уменьшится. ему необходимо ознакомиться с проектом капитального ремонта и сравнить его со старым планом дома.

Важно иметь в виду, что нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи, которые подлежат выселению с предоставлением благоустроенного жилого помещения по правилам, должно предоставляться благоустроенное жилое помещение и в тех случаях, когда эти лица выселяются из жилого помещения, не являющегося благоустроенным.

Ремонт подъезда. Знакома ли вам такая ситуация: в вашем подъезде к примеру течет в подвале кран или течет крыша, или просто ваш подъезд долгое время не ремонтировался. Жильцы обращаются в ДЕЗ. Там их выслушивают, но дальше этого дело не идет. Сколько бы вы ни ходили в ДЕЗ и не требовали привести подъезд в порядок, представители ДЕЗа у вас так и не появляются. Что предпринять? Существует два варианта решения этой проблемы.

Первый вариант:

1. Необходимо обратиться в управляющую домом организацию с претензией (составляется в форме заявления на имя руководителя организации) в двух экземплярах. Один оставить в компании, второй, с отметкой о регистрации, вы храните у себя.

2. Если после данного письменного обращения проблему не устраняют, можно смело обращаться в суд.

Правда для начала нужно собрать доказательства, сфотографировать обшарпанный подъезд, и т. д. Собрать показания свидетелей. Причем в качестве свидетелей может выступить любой человек, вне зависимости проживает он в этом доме или нет.

3. Нужно подать иск в суд.

4. При вынесении судом решения в вашу пользу главное – добиться, чтобы оно было исполнено.

Второй вариант:

1. Вы за свой счет ремонтируете подъезд, но перед этим составляете акт, в котором указываете полную техническую непригодность места общего пользовани. – коридора в подъезде.

2. Составляете смету ремонтных работ.

3. После окончания ремонта оформляете акт приема выполненных работ.

4. Обязательно сохраняете все чеки.

5. Отправляетесь в ДЕЗ и просите возместить расходы.

6. Если коммунальные службы не соглашаются (а скорее всего так и будет) – обращайтесь в суд.

Имейте ввиду, что при реализации этого варианта возникает несколько сложностей: надо суметь доказать, что производимые работы были действительны необходимы, что выполнены они в том объеме, в котором требовалось. Поэтому перед началом работ лучше все–таки напишите заявление в ДЕЗ с требованием сделать ремонт в подъезде. А уж когда откажут, приступайте к работе.

Что нового появилось в законодательстве в сфере защиты прав потребителей коммунально-жилищных услуг?

Новое регулирование отношений по предоставлению коммунальных услуг гражданам вызвано принятием ЖК РФ и необходимостью защиты прав потребителей коммунальных услуг. Очень важный нормативный акт, для защиты прав жильцов, принят недавно Правительством РФ, это «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденные постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 30, который вступил в действие 1 июня 2006 г. Существовавшие до этого прежние правила уже не отвечали требованием времени и новому ЖК РФ. В указанных правилах присутствует ряд положительных моментов, знание которых поможет всем нам отстаивать свои права.

Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии. В новых правилах впервые на федеральном уровне урегулированы вопросы качества услуг, и теперь у жильцов появился «надежный защитник» при предъявлении претензий к работникам коммунальных служб.

Правилами установлены основания и процедуры приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг. Такие меры возможны при форс-мажорных обстоятельствах – при авариях, стихийных бедствиях и чрезвычайных ситуациях, а также при неполной оплате потребителем коммунальных услуг, проведении планово-предупредительного ремонта, самовольном подключении потребителя к внутридомовым инженерным системам, использовании потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) свыше допустимой мощности, неудовлетворительном состоянии внутридомовых инженерных систем. При этом указывается, что приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг потребителям, полностью выполняющим обязательства не допускается.

В указанных правилах для потребителей определен такой очень важный момент, как методика пересчёта платы за некачественно оказанные услуги ЖКХ. В документе подробно и доступно объясняется, как должен действовать потребитель, чтобы ему сделали перерасчёт, а в приложении к правилам перечислены условия изменения размера платы за коммунальные услуги ненадлежащего качества. Разъяснено, как потребителю следует составлять заявление в подобных случаях. Указан в правилах и порядок установления факта предоставления услуг ненадлежащего качества. Потребителю достаточно лишь сообщить о таком факте в аварийно-диспетчерскую службу или иную указанную исполнителем службу (можно по телефону). Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан назвать потребителю свою фамилию, имя и отчество, регистрационный номер заявки и время ее приема. Если сотруднику известны причины предоставления услуг ненадлежащего качества, он обязан немедленно сообщить об этом потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации заявок. Эта отметка является основанием для признания исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Когда причины сотруднику не известны, он обязан согласовать с потребителем точное время и дату проверки указанного факта. По результатам проверки составляется акт, который подписывается потребителем и исполнителем. В случаях, когда они не пришли к единому решению относительно качествапредоставления коммунальных услуг, то ими определяются новое время и дата проверки, на которую приглашаются представители государственной жилищной инспекции и общественного объединения потребителей.

Теперь потребители имеют право требовать с жилищно-коммунальных организаций уплаты неустойки в соответствии с законодательством о защите прав потребителей. Поэтому в случае заключении договора на предоставление коммунальных услуг, вам необходимо обратить внимание на то, в каких случаях вы имеете право требовать не только снижения оплаты, но и уплаты неустойки.

Если услуги предоставляются ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, плата за услуги снижается.

Кроме того, Правилами установлен порядок перерасчета платы в случае временного отсутствия потребителей. Раньше этот порядок утверждали органы местного самоуправления, что вызывало многочисленные споры. Теперь при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд (а не 30 дней в течение года, как было раньше) производится перерасчет платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение при условии отсутствия индивидуальных приборов учета по соответствующим услугам. Для осуществления перерасчета потребитель подает письменное заявление в течение месяца после окончания периода временного отсутствия. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц.

Впрочем, бывают и такие случаи, когда все попытки уладить тот или иной конфликт путём переговоров заходят в тупик. Тогда гражданам приходится обращаться в судебные органы.

Если вы не проживаете в квартире, то за коммунальные услуги можно не платить.

Следует подчеркнуть, что Правила имеют прямое действие на территории России. Управляющие организации, товарищества собственников жилья – ТСЖ или потребительские кооперативы, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления должны руководствоваться этими Правилами.

Информация к размышлению. Что лучше: наем или приватизация? Этот вопрос до сих пор задают себе многие жильцы.

Наниматель жилья по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и пользование. Однако она не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя свое жилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем, сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой.

Главной обязанностью нанимателя является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальный ремонт. В результате стоимость жилья по найму получается существенно ниже приватизированного. Так что, раздумывая, приватизировать квартиру или нет, взвесьте все «за» и «против».

Следующая глава

law.wikireading.ru